Flipper
Jedna analiza, bez subskrypcji
745 złłącznie
ok. 149 zł za analizę
5 analiz po 149 zł każda, kupowane osobno.
Kup jedną analizęAnaliza działki dla deweloperówWiesz, ile zarobisz na działce, zanim ją kupisz.
Podaj numer działki. W kilka minut masz układ domów w skali, przychód z cen z aktów notarialnych i rentowność. Bez Excela i bez tygodni czekania na koncepcję.
Sprawdź działkę za darmo
Pierwsza analiza za darmo. Bez karty płatniczej.
- po ok. 121 m², 969 m² PUM
- 8 lokali
- po ok. 121 m², 969 m² PUM
- przychodu z cen transakcyjnych
- 9,4 mln zł
- przychodu z cen transakcyjnych
- zysku, marża 29%
- 2,5 mln zł
- zysku, marża 29%
Zysk przy działce za 1,3 mln zł i budowie 5000 zł/m² netto, bez kosztów miękkich.
dz. 48/11, ul. Sadowa, Sękocin Nowy
gm. Raszyn, powiat pruszkowski · 3871 m²
- EGiB
Powierzchnia
3871 m² z ewidencji
- KIMPZP
Plan miejscowy
Brak. Serwis gminy Raszyn nie zwraca planu w tym miejscu
- POG
Plan ogólny
Gmina nie ma go w rejestrze. Nowe warunki zabudowy dopiero po jego uchwaleniu
- MRiT 2024
Obszar uzupełnienia
Prognoza: 1,0% działki w obszarze, zabudowa 13 m obok. Gmina może go poszerzyć
- OSM
Dojazd
ul. Sadowa wzdłuż całego frontu, 97 m
Obszar analizowany 200 m (3 × front 97 m, art. 61 ust. 5a upzp): 58 budynki na 43 działkach
Intensywność nadziemna0,31 z 0,37
Powierzchnia zabudowy15,5% z 15,9%
- Funkcja
- zabudowa jednorodzinna38 z 43 działek w obszarze ma dom
- § 2 rozp. MRiT
- Intensywność
- maks. ok. 0,37średnia 0,31 + 20%
- § 4 ust. 1
- Zabudowa
- maks. ok. 15,9%średnia z działek z domami
- § 5
- Wysokość
- 2 kondygnacjemediana w obszarze
- § 7
- Od granic
- 4 m z oknami, 3 m bezwarunki techniczne
- § 12 WT
8
lokali po ok. 121 m²
969 m²
PUM
9,4 mln zł
przychód brutto
16
miejsc postojowych, 8 w garażach
Każdy lokal ma własny ogród za domem, średnio ok. 400 m². Zabudowa zajmuje 15,5% działki, bo tyle pozwala sąsiedztwo.
budynekgarażogród lokaludojazdmiejsce postojoweodległość od granic
Przychód ze sprzedaży, brutto
9,36 mln zł
8 lokali × 121 m² × 9651 zł/m²
Skąd ta cena
Mediana z 17 sprzedaży lokali powyżej 80 m² w promieniu 1 km z ostatnich 12 miesięcy. Ceny z aktów notarialnych w rejestrze cen (RCN), nie z ogłoszeń. Wszystkich sprzedaży lokali w okolicy: 107.
Ostatnie porównywalne sprzedaże
| Data | Pow. | Cena | zł/m² |
|---|---|---|---|
| 20.07.2026 · rynek pierwotny | 87 m² | 889 tys. zł | 10 231 |
| 17.07.2026 · rynek pierwotny | 87 m² | 796 tys. zł | 9144 |
1 300 000 zł
336 zł/m² gruntu. W Sękocinie Nowym w maju 2026 ok. 340 zł/m² (RCN).
5000 zł/m²
Netto za 1 m² PUM, stan deweloperski z przyłączami. Wpisujesz swój.
VAT 8% 0,7 mln złDziałka 1,3 mln złBudowa 4,8 mln złZysk 2,5 mln zł
2,52 mln zł
zysk
29,1%
marża na przychodzie netto
41,0%
zwrot z kosztów
Przy tym koszcie budowy działka przestaje się opłacać powyżej 3,8 mln zł. Bez kosztów projektu, przyłączy, sprzedaży i finansowania.
Jak Morga liczy działkę, krok po kroku
dz. 48/11, ul. Sadowa, Sękocin Nowy
gm. Raszyn, powiat pruszkowski · 3871 m²
- EGiB
Powierzchnia
3871 m² z ewidencji
- KIMPZP
Plan miejscowy
Brak. Serwis gminy Raszyn nie zwraca planu w tym miejscu
- POG
Plan ogólny
Gmina nie ma go w rejestrze. Nowe warunki zabudowy dopiero po jego uchwaleniu
- MRiT 2024
Obszar uzupełnienia
Prognoza: 1,0% działki w obszarze, zabudowa 13 m obok. Gmina może go poszerzyć
- OSM
Dojazd
ul. Sadowa wzdłuż całego frontu, 97 m
Obszar analizowany 200 m (3 × front 97 m, art. 61 ust. 5a upzp): 58 budynki na 43 działkach
Intensywność nadziemna0,31 z 0,37Powierzchnia zabudowy15,5% z 15,9%- Funkcja
- zabudowa jednorodzinna38 z 43 działek w obszarze ma dom
- § 2 rozp. MRiT
- Intensywność
- maks. ok. 0,37średnia 0,31 + 20%
- § 4 ust. 1
- Zabudowa
- maks. ok. 15,9%średnia z działek z domami
- § 5
- Wysokość
- 2 kondygnacjemediana w obszarze
- § 7
- Od granic
- 4 m z oknami, 3 m bezwarunki techniczne
- § 12 WT
8
lokali po ok. 121 m²
969 m²
PUM
9,4 mln zł
przychód brutto
16
miejsc postojowych, 8 w garażach
Każdy lokal ma własny ogród za domem, średnio ok. 400 m². Zabudowa zajmuje 15,5% działki, bo tyle pozwala sąsiedztwo.
budynekgarażogród lokaludojazdmiejsce postojoweodległość od granicPrzychód ze sprzedaży, brutto
9,36 mln zł
8 lokali × 121 m² × 9651 zł/m²
Skąd ta cena
Mediana z 17 sprzedaży lokali powyżej 80 m² w promieniu 1 km z ostatnich 12 miesięcy. Ceny z aktów notarialnych w rejestrze cen (RCN), nie z ogłoszeń. Wszystkich sprzedaży lokali w okolicy: 107.
Ostatnie porównywalne sprzedaże
Data Pow. Cena zł/m² 20.07.2026 · rynek pierwotny 87 m² 889 tys. zł 10 231 17.07.2026 · rynek pierwotny 87 m² 796 tys. zł 9144 - 1 300 000 zł
336 zł/m² gruntu. W Sękocinie Nowym w maju 2026 ok. 340 zł/m² (RCN).
5000 zł/m²Netto za 1 m² PUM, stan deweloperski z przyłączami. Wpisujesz swój.
VAT 8% 0,7 mln złDziałka 1,3 mln złBudowa 4,8 mln złZysk 2,5 mln zł2,52 mln zł
zysk
29,1%
marża na przychodzie netto
41,0%
zwrot z kosztów
Przy tym koszcie budowy działka przestaje się opłacać powyżej 3,8 mln zł. Bez kosztów projektu, przyłączy, sprzedaży i finansowania.
Ręcznie to samo zajmuje tygodnie.
Zanim złożysz ofertę, ktoś musi przejrzeć plany, policzyć sąsiedztwo, wyciągnąć ceny i narysować koncepcję. Zwykle to kilka osób i kilka tygodni, a działka w tym czasie znika z rynku.
| Co trzeba ustalić | Ręcznie | Z Morgą |
|---|---|---|
| Plan miejscowy, plan ogólny, obszar uzupełnienia | RęcznieGeoportal, BIP gminy, wniosek o wypis i wyrys. Od kilku godzin do kilku dni. | MorgaW pierwszej minucie, z rejestrów krajowych i serwisu gminy. |
| Wskaźniki dobrego sąsiedztwa | RęcznieUrbanista mierzy działkę po działce w obszarze analizowanym. Kilka dni. | MorgaOk. 40 sekund: 58 budynków przypisanych do 43 działek. |
| Ceny transakcyjne | RęczniePobranie rejestru cen, filtrowanie i mediany w Excelu. Pół dnia. | MorgaMediana dla lokali tej wielkości, z listą transakcji do sprawdzenia. |
| Koncepcja zabudowy | RęcznieArchitekt: zwykle 1 do 3 tygodni i kilka tysięcy złotych za wariant. | MorgaOk. pół minuty. Dwa warianty w skali, z wjazdami i parkingiem. |
| Rentowność | RęcznieArkusz z przepisanymi liczbami. Każda zmiana to nowa wersja pliku. | MorgaOd razu. Zmieniasz cenę działki i koszt budowy, wynik liczy się sam. |
| Razem | 2 do 3 tygodni, kilka tysięcy zł | Ok. 2 minuty. Pierwsza analiza za darmo, kolejna 149 zł netto albo abonament |
Czas i koszt pracy ręcznej to typowe wartości rynkowe, nie pomiar. Czas Morgi zmierzony na analizie Sadowej.
Najdroższe są błędy, których nie widać w Excelu.
Gmina bez planu ogólnego
Od 1 września 2026 taka gmina co do zasady nie wyda nowych warunków zabudowy. Morga mówi to w pierwszym kroku, zanim zapłacisz zadatek.
Zły promień sąsiedztwa
Obszar analizowany to 50 do 200 m, nie kilometr. Szerszy promień potrafi zawyżyć wskaźniki, na których opierasz cały biznesplan.
PUM ze stałego współczynnika
Morga liczy PUM z obrysu, ścian i schodów każdego budynku. W małym domu to ok. 71% powierzchni, nie 80%, a tutaj każdy metr to ok. 9 600 zł przychodu.
Płacisz za analizy, nie za oglądanie mapy.
Masz jedną działkę na oku albo dziesięć ofert do przejrzenia? Przesuń suwak, a pokażemy, co się opłaca. Bez abonamentu, ceny netto, faktura VAT.
Jedna analiza to jedna działka albo zestaw sąsiadujących działek w jednym projekcie.
130+
5działek do analizy
Kupione analizy są ważne 12 miesięcy od zakupu, a każdy kolejny zakup przedłuża ważność całego salda. Kupujesz na całe szukanie gruntu, nie na jeden miesiąc.
Deweloper
Pakiet 5 analiz, ważny 12 miesięcy
549 złłącznie
ok. 110 zł za analizę
1 pakiet po 549 zł.
Kup pakiet DeweloperMagnat
Abonament bez limitu, do 3 stanowisk
799 zł/ mies.
ok. 160 zł za analizę, jeśli robisz 5 analiz w miesiącu
Dla zespołów, które analizują co miesiąc: bez limitu analiz (fair use), do 3 osób. Rocznie 7990 zł, czyli 2 miesiące gratis.
Wybierz MagnatPrzy 5 działkach Deweloper kosztuje 549 zł, o 196 zł mniej niż Flipper.
Działkowicz
0 złJedna analiza na start: jedna działka i 5 pytań. Plan, zasady zabudowy, liczba lokali i ceny z aktów notarialnych. Rysunek układu i raport PDF odblokujesz w płatnej analizie.
Sprawdź działkę za darmoKonsorcjum
wycena indywidualnaPortfel gruntów, dostęp przez API, logowanie SSO i więcej niż 3 stanowiska.
Napisz do nas- Plan miejscowy, plan ogólny i przesiew pod WZ
- Ceny transakcyjne z aktów notarialnych (RCN)
- Pozwolenia na budowę w okolicy
- Media (GESUT), dostęp do drogi, przyroda, zabytki
- Scenariusz scalenia i podziału dla kilku działek
- Raport PDF do banku, wspólnika i architekta
Każda płatna analiza zawiera wszystko powyżej. Ceny netto, doliczamy 23% VAT. Abonament Magnat anulujesz w każdej chwili, do końca okresu rozliczeniowego.
Pytania, które zadają deweloperzy
Skąd Morga bierze dane?
Z publicznych rejestrów: ewidencja gruntów (ULDK/GUGiK), plany miejscowe (KIMPZP i systemy gmin), plany ogólne gmin, uzbrojenie terenu (GESUT), ceny transakcyjne (RCN), pozwolenia na budowę (RWDZ/GUNB), formy ochrony przyrody (GDOŚ), ukształtowanie terenu (NMT) oraz OpenStreetMap dla dróg i zabudowy. Asystent przy każdej odpowiedzi podaje źródło.
Czy asystent zgaduje parametry zabudowy?
Nie. Fakty o działce pochodzą wyłącznie z narzędzi, które odpytują rejestry. Gdy plan jest rastrowy, asystent prosi o odczytanie symbolu terenu z rysunku planu, a parametry odczytuje z treści uchwały i podaje paragraf. Jeśli czegoś nie da się ustalić, mówi to wprost.
Co jeśli działka nie ma planu miejscowego?
Asystent sprawdza plan ogólny gminy (strefę planistyczną i czy działka leży w obszarze uzupełnienia zabudowy), a następnie robi wstępny przesiew pod warunki zabudowy zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa: wyznacza obszar analizowany 50-200 m i liczy w nim istniejącą zabudowę.
Czym jest jedna analiza?
Analiza to jeden projekt: działka lub zestaw sąsiadujących działek, dla którego asystent uruchamia komplet narzędzi i rozmowę. Kredyt zużywa się w momencie rozpoczęcia rozmowy w projekcie i nie wraca po jego usunięciu. Przeglądanie mapy i warstw danych nie zużywa kredytów.
Czy raport zastępuje analizę chłonności od architekta?
Nie i tak go nie traktuj. Raport to przesiew przed zakupem: pokazuje, czy działka w ogóle ma sens i jaki rząd wielkości PUM oraz liczby lokali jest realny. Ostateczny PUM wyznacza projekt architekta, warunki techniczne i decyzje organów. Morga pozwala odsiać złe działki, zanim zapłacisz za pełną analizę.
Czy mogę analizować kilka działek naraz?
Tak. Zaznacz na mapie sąsiadujące działki, a asystent policzy dwa scenariusze: zabudowę na obecnych granicach oraz po scaleniu i podziale, z uwzględnieniem minimalnej powierzchni nowej działki i szerokości frontu z planu.
Jak wygląda rozliczenie?
Ceny są netto, do każdej doliczamy 23% VAT i wystawiamy fakturę. Plan miesięczny anulujesz w każdej chwili, obowiązuje do końca okresu rozliczeniowego. Za jednorazową analizę płacisz raz, bez subskrypcji.
Sprawdź działkę, którą teraz oglądasz.
Pierwsza analiza jest za darmo: plan, zasady zabudowy, liczba lokali i ceny dla jednej działki. Rysunek układu, kilka działek naraz i raport PDF odblokujesz za 149 zł netto.
Sprawdź działkę za darmo
